Décryptage d’un arrêt du Conseil d’Etat très attendu pour les organismes d’HLM.
Un décret du 30 décembre 2024 a modifié l’article R. 2112-7 du code de la commande publique pour préciser que tous les acheteurs concluant des marchés à prix définitifs sont soumis aux règles d’actualisation et de révision des prix prévues aux articles R. 2112-8 à R. 2112-14. L’Union sociale pour l’habitat (USH), qui représente les organismes HLM, a attaqué cette disposition, estimant qu’elle étendait illégalement ces obligations à des acteurs qui en étaient jusqu’ici dispensés.
Ce que disent les règles en jeu
Pour les non-initiés : un marché à prix définitif est un marché dont le prix est fixé dès la signature. La réglementation impose alors des mécanismes d’actualisation (ajustement du prix entre la signature et le début des travaux) et de révision (ajustement en cours d’exécution selon des indices économiques). Ces règles représentent une contrainte administrative réelle pour les opérateurs.
L’argument de l’USH
L’USH soutenait que les organismes HLM — publics (offices publics de l’habitat) comme privés (SA d’HLM, sociétés d’économie mixte) — n’étaient historiquement pas soumis à ces obligations avant la codification du code de la commande publique en 2018, et que le décret de 2024 constituait donc une extension illégale de leur champ d’application.
Pas d’exception pour le Conseil d’État
Le Conseil d’État balaie cet argument.
Sur le fond, il rappelle que les articles R. 2112-8 à R. 2112-14 n’ont jamais exclu les organismes HLM de leur champ d’application. L’ancien article R. 2112-7 visait seulement à imposer une obligation de conclure à prix définitif à certains acheteurs publics classiques (État, collectivités…), sans dispenser les autres — dont les HLM — des règles encadrant ce type de prix. Ces règles leur étaient donc déjà applicables dès lors qu’ils choisissaient de conclure un marché à prix définitif.
Sur la recevabilité, le décret de 2024 ne fait que clarifier l’état du droit existant sans en modifier la portée. Il se borne à réitérer des dispositions antérieures devenues définitives. La requête de l’USH est donc tardive et irrecevable.
Ce qu’il faut retenir
Cette décision confirme que les organismes HLM, qu’ils soient publics ou privés, sont pleinement soumis aux règles de formation des prix des marchés publics dès lors qu’ils concluent des marchés à prix définitifs. L’argument selon lequel la codification de 2018 aurait figé une exemption antérieure est rejeté. Les praticiens du secteur doivent donc s’assurer que leurs marchés comportent bien des clauses d’actualisation et de révision conformes au code de la commande publique.
